沈阳楼市从躁动到降温 眼下露出成交萎缩端倪

在资讯发达的今天，部分一线城市成交量萎缩、房价下跌的信息，同样让部分沈阳人对沈阳房价回调寄予了期望。

不争的事实是，沈阳楼市眼下也露出成交萎缩端倪，今年9月作为楼市传统的销售旺季，沈阳商品住宅备案面积130.7万平方米，环比8月上升3.5%，但同比去年9月则下跌16.7%。沈阳二手房 沈阳租房而的信息显示，10月份前两周，沈阳商品房成交量只有50余万平方米。

10月，对开发商来说是一个志在必夺的热销季，但对29岁的陈岩来说，却是另一番难以言说的尴尬滋味。

去年10月，陈岩结束“北漂”来到沈阳工作，并准备和恋爱多年的女友结婚。沈阳二手房 沈阳租房今年10月，单位刚好为陈岩缴满了一年社保，让他具备了在沈阳买房的资格，但此时的他毫无兴奋可言。

陈岩说：“我计划在浑南买房，可和女全部身家只能凑到20万元，好不容易等到我可以买房的时候，发现浑南是个房子都过每平方米7000元了，首套房贷款利率也上浮10%了，一线城市房价回调的新闻又出来了，真的很纠结现在该不该买房？”沈阳二手房 沈阳租房“限购令”在沈阳实施7月有余，像陈岩一样大政策下小人物的故事，正在这个城市不时上演。

限购“前夜”的躁动

去年9月28日，国家有关部委出台“新国五条”，提出商业银行暂停向非本地居民发放住房贷款。沈阳二手房 沈阳租房这条政策不久在沈阳落地，陈岩显然成为新政限制的对象，尽管他是不折不扣的刚性需求。

楼市调控政策收紧步步紧逼，广州、上海等城市陆续出台限购令，今年2月初，沈阳即将出台限购令的消息也在业内流传，并因此引发躁动。

沈阳某楼盘销售总监于力（化名）说：“那段时间小道消息风盛，正好赶上过年，沈阳二手房 沈阳租房我们售楼部的员工只在家过了三十和初一，全部回单位加班加点做合同备案，因为不抓紧把合同备上案，如果有客户属于被限购列而没备上案，势必产生纠纷和损失。”

同样不安的，还有想赶政策搭末班车的居民，而夏刚就是其中的一位。沈阳二手房 沈阳租房他坦言自己只是想改善住宅，但看到其他城市陆续出台限购令，担心沈阳出台限购令后自己的购房成本增加，从有想法到买下一套三室的商品房，前后没超过一周。

夏刚坚持认为，自己赶着买房是值得的，因为他购买时每平方米5700元的房价，在短短的八个月后，其所在楼盘的对外销售均价已跃升至7000元/平方米，他“遗憾”的是二套房让他多付了10%的利息。沈阳二手房 沈阳租房不过，与现在首套房贷利率上浮10%相比，他还是赚了。

在开发商加快集中合同备案和搭政策末班车意向居民加紧签约的双重作用下，沈阳楼市在限购令出台前的2月，书写了一个淡季不淡的神话。沈阳二手房 沈阳租房数据显示，2月沈阳商品住宅供应24.58万平方米，成交120.94万平方米，同比上涨226.07%。而成交均价也达到6369元/平方米，同比上涨27.53%。

不过，沈阳楼市2月份的交易业绩，在香港联祥市场研究中心总监何祥俊看来，并不是当月沈阳楼市的真实反映，他说，在楼市调控政策出台前后，都有一段市场的躁动期，导致交易量的大幅起伏。

3月1日，沈阳版限购令终于落地，并以二环线作为限购区域的分水界线，沈阳二手房 沈阳租房要求二环以内已有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供一年以上纳税证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。

限购令出，无论是有购房意向的居民，还是开发商，都是几多欢喜几多愁。

房价震荡或成趋势

在任何城市，对房价高与不高的感受从来都不自觉分为两派，沈阳也是如此。认为沈阳房价不高的理由往往是，沈阳刚性需求大、房价在副省级城市排名靠后；沈阳二手房 沈阳租房认为沈阳房价高的理由则是，沈阳人均可支配收入低，仅略高于城镇居民人均水平。

在陈岩看来，限购等一系列政策的出台，旨在稳定房价，但显然7个多月来，沈阳房价的走势已然让其失望。

来自中指研究院的数据显示，今年1月以来，沈阳商品住宅的样本均价持续环比上升，限购前的2月样本均价为6071元/平方米，而到了9月则上涨至6469元/平方米，上涨幅度达到6.6%。

于力告诉记者，在得知限购令没有包括二环外的楼盘后，浑南一些非限购楼盘充分利用这一利好和全运会城市中心南移的概念，甚至刻意放缓了推盘进度，人为制造出“供不应求”以期卖上好行情。

10月14日，中指研究院发布《沈阳房地产价值研究白皮书》，沈阳二手房 沈阳租房特意提到浑南区域房价涨势较快的话题。表示今年1至8月，浑南商品住宅均价已突破7000元大关达到7336元/平方米，与沈阳市场整体价格差距扩大至29.4%，而较2010年水平也上涨了45.9%。

“浑南房价的确存在虚高的因素，最近三年几乎以每年1000元/平方米的速度上涨，但事实上浑南任何一块在售项目，纯开发成本不超过3000元/平方米。”沈阳二手房 沈阳租房身在开发企业阵营、沈阳万城地产公司副总经理张晓宁如此表示。

但对沈阳房价整体走势，张晓宁则认为，未来一段时期会有价格上的震荡，环比再涨的空间不大，但降价的空间同样不大，即使有小楼盘采取降价的手段回笼资金，但因小楼盘体量小，对整体市场大局的影响有限。

业内人士透露，截至目前，沈阳市场上跨区域的开发企业，除极少数企业完成应季销售任务外，大多数企业均未完成这一指标。沈阳二手房 沈阳租房越到年底，无论是企业财报和现金流付账需要，还是向股东业绩汇报需要，回笼资金无疑成为这些企业的大考。

持币观望再度升温

回顾2010年“金九银十”，沈阳楼市的火热局面今年继续上演的概率正在缩小。沈阳二手房 沈阳租房去年9、10月，沈阳商品住宅销售面积均超过150万平方米，10月而商品房销售面积高达226万平方米，其中商品住宅也达到199万平方米。

楼市冷暖，开发商先知。沈阳二手房 沈阳租房格林豪林地产副总裁弓超在自己微博上表示，现在的市场情况与2008年的市场情况已经不同，当年政策和银行支持，只是消费者购房信心不足，而今年却是政策、银行都不支持，消费者信心逐渐不足。

沈阳万城地产有限公司副总经理张晓宁表示，目前沈阳9000元/平方米以上的商品房产销售遇困，几乎不走道，而四五千元的楼盘则出现排队抢，沈阳二手房 沈阳租房这说明刚性需求仍然较旺，产品定位和定价不适合的项目很快将遭遇冬天。

这一说法得到市场的印证，二环边缘某楼盘全部设计为中小户型的功能性住宅，售价约每平方米五千多元，开盘当日即销售出七成。沈阳二手房 沈阳租房而某定价8000多元/平方米的楼盘，售楼处则是门可罗雀，异常冷清。

沈阳地产界一位资深人士表示，楼市整体性的成交低迷，表明了持币观望的潮流再次出现并蔓延，居民信心不足加上买涨不买跌的心态，沈阳二手房 沈阳租房预估这种成交低迷的局面在沈阳可能会持续至明年年中，因此今年年末和明年年初，对沈阳有意买房的人来说是个不错的买点。

从大东一楼盘售楼处出来，崔先生说他前后走了七八个楼盘，明显感觉看房的人少多了，他自己也是趁着人少多走多看多比较，“要下决定恐怕得三五个月，沈阳二手房 沈阳租房毕竟是置备好几十万的东西，工薪家庭冲动不起”。沈阳楼市从躁动到降温

专家解读

陈国强：部分限购城市房价拐点初现

中国房地产学会副会长陈国强表示，限购政策的效果正在显现，以上北广为代表的东部重点调控城市伴随着成交量的低迷，房价已经出现持续停涨，沈阳二手房 沈阳租房拐点态势已基本形成，但对中西部的多数城市来说，房价拐点并没出现。

从一线城市再到二三线城市，市场总有一种担心，即限购下的投机性炒作游资是否会挤向更小的城市？

在陈国强看来，这种可能不存在，严厉限购后，一些投资性需求会转向分流至非限购区域，导致这些区域的房价上涨。应当做好有效遏制投资投机性需求的扩散或者泛滥。

由于各地在市场形态、发展阶段、需求结构与成交结构、房价水平及涨幅等存在诸多差异。陈国强认为，并非所有城市都需要实施一刀切的限购调控措施。沈阳二手房 沈阳租房他倾向于运用限售、更多借助税收的手段，避免直接简单的行政方式。

对于沈阳楼市限购后的表现，陈国强认为，沈阳作为二线城市，限购政策的市场效应会滞后于一线城市，影响有多大，还需根据未来一段时期成交情况以及是否有政策变化予以评判。